业务领域
联系方式
联系人：来访请预约
电话：022-2333139
邮箱：service@sz-cid.com
租赁合同纠纷案 |
| 编辑：天津天法律师事务所 时间：2011/06/27 字号：大 中 小 |
| 摘要：租赁合同纠纷案 |
| 原告：甲公司被告：乙公司案由：租赁合同纠纷案件焦点：甲公司行为是否构成侵犯乙公司的承租权、经营权、财产权案情说明： 甲公司因赔偿一案，不服天津市第二中级人民法院（1999 ) 二中民一初字第71号民事判决，向天津市高级人民法院提起上诉 。 原审法院认定，双方间签订的租赁合同合法有效，双方应严格按合同约定履行自己的义务。在租赁期间，甲公司没有按合同规定保证乙公司所租房屋设施及功能的正常使用和正常经营。甲公司违约在先，致使乙公司未能按期交租。在未解除租赁关系的情况下，甲公司查封房屋，侵害了乙公司的承租权和经营权，且占用乙公司的财物自行经营，应承担相应的民事责任，赔偿自侵权之日起至天津市河西区人民法院（1999）西民二初字第187号民事判决书生效之日止的经营损失。经营损失标准、装修款、设备物品款以鉴定报告为准；乙公司应按合同约定向甲公司支付自1998 年5 月12 日至1998 年11 月16日的租金。 原审法院依据《 中华人民共和国民法通则》 第八十四条、第八十五条、第一百一十七条之规定，判决：“一、本判决生效后十日内，被告给付原告经济损失人民币60 万元；装修折价费人民币354338 . 43 元及库存物品折旧费人民币103118 元。逾期按《 中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十二条执行；二、案件受理费人民币19210 元，鉴定评估费人民币10000元，均由被告负担；三、原、被告其它诉讼请求均予以驳回。” 判决后，甲公司不服，向天津市高级人民法院提起上诉。请求撤销原审法院判决，驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由为：L 原审判决存在严重违法之处。原审法院判决的认定推翻了已生效的河西区人民法院（l999 ）西民二初字第187 号民事判决，做出了与生效判决相反的认定。2 、认定事实有误。上诉人提交的证据证明，原审法院对是否提供停车泊位、是否保障制冷供应、是否及时配合安装广告牌、封门等事实认定错误。被上诉人乙公司同意原审法院判决，认为原审法院判决对上诉人所应承担侵权责任的认定是公正的，理由为：由于上诉人不能按合同约定保障空调制冷、提供固定泊车位、保障水电气通畅、配合安装霓虹灯广告，致使被上诉人无法正常经营，无力交纳租金。1998 年11月16 日上诉人全面停水、停电，被上诉人被迫停业。1998 年12月13 日在未解除租赁合同的情况下，上诉人进一步实施侵权行为，将被上诉人的员工全部赶出经营场所，强行封门，使被上诉人丧失了承租权和经营权；上诉人采取欺诈手段将乙公司变更为天津市瑞祥乙公司，侵占被上诉人的财产自行经营。经天津市高级人民法院审理查明，双方于1998 年2 月25 日签订了租赁合同，甲公司为出租人，乙公司为承租人。乙公司对承租房屋装修后进行营业。1998 年5 月12 日乙公司交纳了第一季度的租金162500元。 由于乙公司未按期交纳第二季度的租金，甲公司多次致函乙公司，要求按期交纳租金及滞纳金，否则将停止对歌舞厅及餐厅的水、电供应。1998 年10 月21 日乙公司就该内容再次复函。1998 年11月13 日乙公司致函甲公司，函中承认未履行98年11 月12日给付租金的许诺，甲公司亦未予以停止水电供应。决定98 年11 月19 日给付8 万元，余款11 月23 日前付清。 乙公司未履行其承诺。19 哪年班月，日到期后，乙公司为履行其承诺。甲公司委托丙律师事务所，致函乙公司及郭先德，要求于98 年11 月27 日前到甲公司清点财产，商讨处理方法。逾期不到，甲公司将采取行动，后果将全部由乙公司承担。乙公司收到后，郭先德在该函上写明“此件已看，因我单位确有困难，请予宽展时间，拟定98 年10 月27 日还叁万元，12 月4 日还叁万元，11日还伍万元，余额12 月28 日前还清（8 月12 日至99 年1 月12 日的租金）。如未按期还款，按致函处理。” 年12 月4 日；因乙公司仍未支付租金，在无法找到乙公司负责人的情况下，甲公司登报声明，务于本声明报载后二十四小时内，立即到天津甲公司处交纳所欠租金或清点财产。如逾期，产生的一切后果均由贵公司及其法定代表人承担。 年12月23日，丙律师事务所律师及甲公司的人员将乙公司在承租房内的财产进行了清点。1998法院起诉，要求解除租赁协议、支付租金、赔偿损失。1999年1月12日，经甲公司申请，天津市河西区人民法院以（1999 ）西民二初字第187 号民事裁定书裁定，对财产清单登记物品予以查封。1999 年6 月3 日，作出（1999 ）西民二初字第187 号民事判决。1999 年10月29日，甲公司向天津市河西区人民法院申请执行。 年10月11日，乙公司向天津市第二中级人民法院起诉，请求判决甲公司停止侵害、恢复原状。赔偿侵权期间损失1767600 元。返还库存商品或折价赔偿74160 元。 原审法院委托天津市房管局滨海房地产评估事务所对停业期间的利润损失、装修损失、设备物品进行价值鉴定。原审法院依据鉴定结论认定，利润损失为60 万元，装修折价354338.43 元，库存物品折价103118 元。 上述事实由协议书、信函、生效的法律文书等书证及当事人陈述予以证实。 本案争议焦点为：甲公司的行为是否构成侵犯乙公司的承租权、经营权、财产权？ 天津市高级人民法院认为，乙公司请求赔偿因甲公司的违约行为而产生的侵权之债，而非主张因违约产生的合同之债。既然乙公司选择要求甲公司承担侵权责任，那么就应适用侵权的归责原则。依据侵权的归责原则，乙公司负有举证责任。但乙公司依据的甲公司不能按合同约定保障空调制冷、提供固定泊车位、保障水电气通畅、配合安装霓虹灯广告等致使被上诉人无法正常经营、无力支付租金的违约事实，已被生效的河西区人民法院( 1999 )西民二初字第187 号民事判决认定，该判决认定被上诉人乙公司“无故”拖欠租金。虽然该判决系缺席判决，但乙公司无正当理由不出庭应诉，放弃行使抗辩权，由此产生的法律后果应由其自行承担。该判决已明确认定乙公司“无故”违约，原审法院无权另行作出乙公司“有故”违约的认定；虽然在违约责任和侵权责任竟合情况下，乙公司有权选择要求甲公司承担侵权责任，但在违约事实已被认定不成立时，无论做何种选择，其主张均不成立。 综上，乙公司主张甲公司承担因违约产生的侵权赔偿责任，证据不足。 乙公司拖欠租金事实成立，甲公司依据双方约定，行使解除权，在实施停水、停电、封门行为前，已尽了向乙公司通知的义务，故甲公司的行为不构侵权。 天津市河西区人民法院将租赁房屋内的财产进行了查封，并判决双方间的租赁合同终止履行，故乙公司主张甲公司侵犯其财产权不成立。其停止侵害、恢复原状、赔偿侵权期间的利润损失等请求依据不足，天津市高级人民法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下： 一、撤销天津市第二中级人民法院（1999 ）二中民一初字第71 号民事判决；二、驳回天津市乙公司的诉讼请求。 鉴定费10000 元，一、二审案件受理费38420 元，由天津市乙公司负担。 代理意见： 关于我方证据要点的说明有利方面： 一空调器制冷问题可以提供该中央空调由厂家定期给哪护和保养。并且换季前,厂方来人负责调试，达到正常使用的要求。 ．该中央空调的锅炉以达到供给开益释大厦2815 平米的供气要求。不存在空调不制冷的问题。 ．我们当时租房客户“广益房地产有必司”的证明材料。 二．车位问题： ．我方己给乙公司提供固位，而且通过华北公司可证明。 ．停车位，并不能证明其效益不好，是真接的因果关系。 三．停水，停电问题．因为乙公司拖欠我方房租冰电费，我方曾多次致函，要求其交复。 ．乙公司也多次致函我公司给付。并称如不按期给予，我公司有权采取停水停电措施。其一切后果，由乙公司负责。 ．以上证明都有双方的信函往来作期明。4 ．我方并没有给乙公司停水5 ．乙公司美曾于98 年12 月12 日给我方朴支票，复印件为证,是空头支票。 四．关于强行封门．由乙公司经营不善，且从未给服务人员发过工资。其工作人员都己离去。而且其法人代表郭先德也不能找到。我们于98 年12 月4 日在＜天津日报＞上载明乙公司立即还款，但其人员始终未能到其餐厅地点和公司联系，在此基础公司于1998 年12 月24 日到河西法院起诉并找丙律师事务所人员，对其承租的房屋及物品进行封存，其目的是为了维护承租人的财产不受损失，而且这也是物业管理公司的。在这之后，河西法院人员对其物品和房间进行了清点和封存。 ．丙律师事务所可提供乙公司的服务人员因没有发工资无钱买车票，借钱的欠条。 五．关于经营“乙公司” ．河西法院在99 年6 月30 日下达）解除双方的房屋租赁合同。 ）乙公司房屋租金，水电费等总计50 多万元并办理了变更手续。 六．关于二中院判决书的几点证词。 ．我方于1998 年12 月24 日，起诉河西法院，且1993 年6 月3 日已做出了判决。 ．二中院既然承认河西法院的判决，判决我方违约在先。 ．在判决书中回避我方提供的确凿证据七．乙公司交不起房租，不是因为冷气和停车泊位。 ．经营不善。 ．拖欠员工工资．拖欠空调，音响，等这是造成了不能给付房租的重要原因。 不利方面： 变更营业执照问题。 |
| 上一条：财产案 | 下一条：物权纠纷 |