如何避免房地产纠纷和保护产权人利益
[摘 要] 据法院统计，近两年全国各地的房地产投诉和纠纷越来越多，并呈上升趋势。实践中，许多购房者从入住到取得相应的房屋产权证书，都经过了很长时间，有的甚至一拖几年都办不下来。如何避免房地产纠纷的发生，产权人如何维护自己的合法利益，笔者就认识房产证的法律效力、房产证办不下来的原因和避免房地产纠纷的产生的办法谈一点看法。
[关键词] 房地产权属管理 房产证 产权人利益保护房者在购买房屋时，由于购房者对房地产不了解，盲目跟从，进行不理智投资或签订的房地产合约条款不全面、不明确，对违约责任缺乏规定等原因，经常会发生房地产投诉和纠纷，而且发生的投诉和纠纷主要集中在商品房交楼时间、建筑质量、购房合同、物业管理、房产证迟迟办不下来等方面。所以，避免房地产纠纷的发生，最好的办法就是在购房前做充分的调查了解，熟悉房地产知识及相关法规。
一、房产证办不下来的主要原因购房者在购买房屋并办理入住以后，最关心的就是何时能够取得房屋产权证书，因为只有该证书才能证明购房者是房屋合法的所有人，其权益才能受到法律的保护。实践中，许多购房者从入住到取得相应的房屋产权证书，都经过了很长时间，有的甚至一拖几年都办不下来。分析其原因，大致可分为以下四种情况：
（一） 房地产开发商的原因：
1、“五证”不全。开发商在销售楼房的时候根本就没有取得国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证和商品房销售许可证。如果该五证中缺少任何一证，都不可能办到产权证。有的开发商在销售的时候五证不齐，对购房者说正在办理过程中，购房者最好不要买这样的房屋。如果一定想买的话，就要到房屋管理部门调查开发商所说的是否属实。要是开发商没有办理或者是被房管部门拒绝了的话，购房者最好不买这种房。
2、擅自改变使用性质。开发商虽已取得五证，但私自更改了房屋的使用性质。例如，房管部门批准的是住宅楼，而开发商却当作商业楼销售，去办理产权证书的时候，当然是办不下商业楼的产权证书了。此时开发商想重新申报更改房屋用途是很困难的，受损失的自然是购房者。
3、出售被抵押的房屋。开发商取得五证，并已取得大产权证，但开发商已将该房屋抵押给了别人，同时出售该房屋。购房者要是购买了这种房屋，所面临的风险就更大了。如果开发商不能及时履行到期的债务，抵押权人要求实现抵押权的话，购房者肯定是没有产权证书了，甚至连居住权都没有了，最后购房者只能是通过诉讼来要回所付的房价款，能不能要回还另当别论。
（二）购房者自身的原因：
1、购房者没有交足应付的房价款，开发商就不会去办理过户手续，购房者也就办不下产权证书了。
2、购房者没有及时提供应交的文件材料。
（三） 房屋管理部门的原因：由于各方面的因素，房屋管理部门有时也会拖延办理产权过户的时间，主要是在测量、办理手续上的速度太慢。遇到这种情况，购房者应向其上级主管部门提出异议，如果对其答复感到不满意或者不起作用的话，可依法向人民法院提起行政诉讼，这属于行政机关的不作为行为。
（四）房改时，单位职工购买公房以后，迟迟办不下产权证书的情况：如果职工已经交纳了房价款和提供了文件材料，迟迟办不下产权证书，则不是房管部门办理速度太慢，就是在单位，其中最主要的原因可能就是售房单位没有把所售房价款存入住房专用账户上去。根据政府的有关规定，房管局给房改房办理产权证书的前提条件是售房单位必须把售房款存入指定账户，否则不予办理。职工如果遇上这种情况，应向其单位的上级主管部门或者其他政府职能部门反映，及时纠正单位挪用房款的错误行为，早日办下房屋产权证书。
二、如何避免出现房地产纠纷（一）购房前充分调查、了解欲购物业的全面情况投资者准备置业时，应先了解目前的房地产市场的状况和环境，明确房地产目前的走势，从而选择较好的投资时间。一般来说，投资时机选择在低潮、复苏阶段能够获得较满意的回报。然后，要了解本地的房地产行情及目前市场上物业的分布情况，根据自己的投资目的选择适当的物业种类、位置及其价位。
(二) 确保合同的合法性和完备性签订购楼合同时，先要查验开发商的法人资格及其行为是否合法。一个手续齐全的房地产项目应包括建设用地规划许可证、建筑施工许可证、商品房预售许可证等合法手续。其次，要看开发商的售楼合同是否公证，是否条款齐备，对双方的权力、义务是否明确。一个合法的购楼合同应包括：
①房屋的位置 、结 构、 楼层、房号等；②房屋的面积；③房 屋 附属 设置 、 装修 标 准；④房屋的价格；⑤购房付款方式及期限；⑥楼房交楼时间；⑦违约责任等。
(三) 选择实力强、信誉好的开发商和承建商目前由于我国的质量监督手段和办法还不是很齐全和科学，建筑队伍五花八门，施工质量难有保证。所以，楼房的质量一方面以最终的质检为依据，另一方面就是注意承建商的资质和信誉。
(四) 注意小区配套及完善物业管理房屋交楼并不代表已具备了良好的居住条件，优质的小区应配备幼儿园、小学、花园、购物店、甚至游泳池、网球场等。目前，各地逐渐出台了小区物业管理的规定，物业管理已有法可依。
(五) 寻求专业的房地产经纪机构进行咨询、代理由于房地产价值大，各种手续、程序繁多，购房者房地产知识及法律知识有限，故寻求专业机构咨询和办理可最大限度地减少投资风险，获得理想物业，不能不说也是一种很好的选择。购房者可以委托专业经纪机构了解市场行情，以及签约、过款、办证等一整套手续。规模大的经纪机构一般信誉较好，操作比较专业和规范，对行业的选择、购房手续的办理及售后服务有较为充分的保证。因此在购房时，应尽量选择规模大的经纪机构。
三、认识房产证的法律效力对房地产的保护不同于对其他一般财产的保护，需要由政府以权属登记的办法来确定其权利的归属。房地产权属管理是房地产行政管理的基础和核心，准确完整的产籍资料是保障房屋权利人的合法权益、维护房地产市场秩序、进行房地产管理和培育房地产市场进行城市建设和管理的重要资料，现在实行的住房制度改革、旧城改造、房屋拆迁，以及民事法律活动中的分家析产、继承、赠与，权属纠纷调处，无一不依赖于完善的产权登记发证制度，以及由此而形成的房地产档案图册等产籍资料作为依据。房产证的法律效力主要体现：
（一）房屋权属证书即房产证，是房屋权属登记发证制度的具体体现。《城市房屋权属登记管理办法》规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行使占有、使用、受益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护。”由于房屋权属证书是经过政府房地产行政机关审查确认后发给权利人的法律性凭证，政府用其声誉和行政行为来为其证明和保证它的真实性和合法性，其他任何材料和证明都不具有这样的权威性，所以说它是“唯一合法凭证”。
（二）我国宪法规定：国家保护社会主义的公有财产，保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家法律对依法登记的房屋的法律保护体现为：确认产权、当房屋受到损坏时恢复原状、排除居住和使用方面的妨碍、赔偿由他人造成的损失等。
（三）《房地产管理法》第60条第三款规定：房地产权转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。房屋属不动产，价值较高，在单位或者个人的财产构成中都占有重要地位。在实践中，购房者一定要谨慎行事，注意保护自己的合法利益。在构建和谐社会、主张权利人利益的新时期里，房地产行政管理部门更要提高认识，增强服务意识，提高为人民群众服务的水平
